Allgemeine Nutzungsbedingungen

Allgemeine Nutzungsbedingungen der Internet-Seite „www.bondinvest.eu“

Die Nutzung des unter dem Domain-Namen „http://www.bondinvest.eu“ erreichbaren In-ternet-Auftritts der Wolfgang Steubing AG einschließlich aller unter diesem Domain-Namen hinterlegten Internet-Seiten unterliegt den nachfolgenden Nutzungsbedingungen. Die Nutzung des Internet-Auftritts ist erst möglich, nachdem Sie diesen Nutzungsbestimmungen ausdrücklich durch Betätigen des „akzeptiert“ – Feldes am Ende der Nutzungsbedingungen zugestimmt haben und diese damit als verbindlich für die Nutzung des Internet-Auftritts akzeptiert haben. Bitte lesen Sie daher die nachstehenden Nutzungsbedingungen ausführlich durch.

§ 1 Leistungen des Anbieters

(1) Die Wolfgang Steubing AG, Goethestraße 29, 60313 Frankfurt am Main (nachfolgend als „Steubing“ bezeichnet) betreibt den Internet-Auftritt unter dem Domain-Namen „http://www.bondinvest.eu“ und den darüber abrufbaren Internet-Seiten (nachfolgend als „Internet-Auftritt“ bezeichnet). Über den Internet-Auftritt stellt Steubing Informati-onen über die auf der elektronischen Handelsplattform „Bond Invest“ handelbaren An-leihen sowie deren jeweilige Marktpreise zur Verfügung. Der Abruf der Informationen ist für die Nutzer des Internet-Auftritts kostenlos.

(2) Die Informationen werden von Steubing ausschließlich privaten Nutzern mit Wohnsitz in der Bundesrepublik Deutschland zur Verfügung gestellt. Eine Nutzung des Internet-Auftritts durch professionelle Markteilnehmer ist ausgeschlossen.

(3) Als Betreiber des Internet-Auftritts ist Steubing gemäß § 5 des Telemediengesetzes („TMG“) für eigene Inhalte nach den allgemeinen Gesetzen verantwortlich. Die Inhalte der Seiten wurden mit größter Sorgfalt erstellt.

§ 2 Hinweise zu den bereitgestellten Informationen

(1) Der Internet-Auftritt und die darüber abrufbaren Daten dienen ausschließlich zur Information über die auf der elektronischen Handelsplattform „Bond Invest“ handelbaren Anleihen sowie deren jeweilige Marktpreise. Die Daten und Informationen stellen insbesondere keine Werbung, Empfehlung, Finanz- oder sonstige Beratung seitens Steubing dar. Sie sind kein Angebot oder Aufforderung zu einem Kauf oder Verkauf für die über die elektronische Handelsplattform „Bond Invest“ handelbaren Anleihen. Anlageziele, Erfahrung, Risikoneigung und finanzielle Verhältnisse der Nutzer des Internet-Auftritts können bei dessen Erstellung und Pflege nicht berücksichtigt werden.

(2) Die in dem Internet-Auftritt enthaltenen Anleihen sind möglicherweise nicht für jeden Nutzer als Anlageinstrument geeignet. Möglicherweise ist der Kauf dieser Anleihen als riskant anzusehen. Insbesondere können Zins- und Wechselkursänderungen den Wert, Kurs oder die Erträge der Anleihen negativ beeinflussen. Angaben zur Wertentwicklung sind immer vergangenheitsbezogen. Für die Prognose zukünftiger Wert- und Preisent-wicklungen sind historische Kursentwicklungen nur eine unzulängliche Basis und stellen keine Garantie dar. Ferner repräsentieren die in dem Internet-Auftritt dargestellten Werte und Preise möglicherweise nicht den Preis oder Wert, der auf dem jeweiligen Markt zu dem Zeitpunkt erhältlich ist, zu dem ein Nutzer ein bestimmtes Wertpapier o-der Währung kaufen oder verkaufen möchte. Weiterhin berücksichtigen die Informationen in dem Internet-Auftritt nicht die aufgrund der Größe einer konkreten Transaktion möglicherweise abweichenden Werte oder Preise. Steubing übernimmt keine Verantwortung für:

  • a) die Geeignetheit der in dem Internet-Auftritt dargestellten Anleihen für den Anleger
  • b) die buchhalterischen und steuerlichen Konsequenzen einer Anlage in die darge-stellten Anleihen, sowie
  • c) die zukünftige Wertentwicklung der Anleihen.

Steubing rät dringend dazu, vor Anlageentscheidungen unabhängigen Rat von Anlage- und Steuerberatern einzuholen. Durch die Nutzung des Internet-Auftritts sowie des Ab-rufs der enthaltenen Informationen wird der Nutzer weder zum Kunden von Steubing, noch entstehen Steubing dadurch irgendwelche Verpflichtungen oder Verantwortlich-keiten diesem Nutzer gegenüber, insbesondere kommt kein Auskunftsvertrag zwischen Steubing und dem Nutzer dieser Internetseiten zustande.

(3) Steubing behält sich ausdrücklich vor, unter dem Internet-Auftritt zum Ausdruck gebrachte Meinungen, einzelne Internet-Seiten oder den gesamten Internet-Auftritt einschließlich der angebotenen Dienste, Informationen, Eigenschaften oder Funktio-nalitäten, die im Rahmen der bestimmungsgemäßen Benutzung des Internet-Auftritts zugänglich sind, ohne vorherige Ankündigung zu verändern, zu ergänzen, zu löschen oder die Veröffentlichung zeitweise oder endgültig einzustellen. Steubing übernimmt keine Verpflichtung, die enthaltenen Informationen zu aktualisieren oder auf dem neu-esten Stand zu halten.

Steubing ist als Market-Maker für die Anleihen, die auf den Internet-Seiten des Inter-net-Auftritts dargestellt werden, tätig und betreibt die elektronische Handelsplattform „Bond Invest“. Diesbezüglich können bei Steubing Interessenkonflikte bestehen. Durch die Market-Maker-Tätigkeit und den Betrieb der elektronischen Handelsplattform „Bond Invest“ kann Steubing Positionen in diesen Anleihen halten. Daraus können sich mögli-cherweise Auswirkungen auf den Wert der hier dargestellten Anleihen ergeben.

§ 3 Disclaimer, Haftung für Links

Der Internet-Auftritt enthält Verweise („Links“) zu Internet-Seiten, die weder von Steu-bing erstellt wurden noch von Steubing betrieben werden und auf deren Inhalte Steu-bing daher keinen Einfluss hat. Aus diesem Grund kann Steubing für diese fremden In-halte dieser Anbieter keine Gewähr im Hinblick auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der dort angebotenen Informationen übernehmen. Für die Inhalte dieser Internet-Seiten ist der jeweilige Anbieter verantwortlich.

Die Internet-Seiten wurden zum Zeitpunkt der Erstellung des Verweises auf offensicht-liche Rechtsverstöße überprüft. Eine permanente Kontrolle der in Bezug genommenen Internet-Seiten ist jedoch ohne konkrete Anhaltspunkte weder praktisch machbar noch sinnvoll möglich. Sollten Steubing Rechtsverletzungen bekannt werden, so wird Steu-bing die Verweise Links umgehend entfernen. In diesem Punkt bittet Steubing die Nut-zer des Internet-Auftritts um einen Hinweis, sofern entsprechende Rechtsverletzungen durch den Nutzer festgestellt werden.

§ 4 Gewerbliche Schutzrechte

(1) Die gewerblichen Schutzrechte für die von Steubing erstellten eigenen Inhalte des In-ternet-Auftritts (z.B. Grafiken, Sounds, Texte, Datenbanken) sowie die Rechte an den Kennzeichen „BOND INVEST“ und „Wolfgang Steubing AG“ liegen bei Steubing. Eine Vervielfältigung oder Verbreitung dieser Inhalte in anderen (auch elektronischen oder gedruckten) Publikationen oder eine Verwendung der Kennzeichen ist ohne ausdrückli-che Zustimmung von Steubing nicht gestattet. Eingriffe in die Schutzrechte von Steu-bing werden bei Kenntnisnahme unverzüglich verfolgt.

(2) Sämtliche Veröffentlichungen unter dem Internet-Auftritt unterliegen dem deutschen Urheberrecht. Die Vervielfältigung, Bearbeitung, Verbreitung und jede Art der Verwer-tung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtes bedürfen der schriftlichen Zustim-mung des jeweiligen Verfassers. Beiträge Dritter sind als solche gekennzeichnet. Downloads und Kopien dieser Seite sind nur für den privaten, nicht aber für den kom-merziellen Gebrauch gestattet.

§ 5 Haftung

Für die von Steubing unter dem Internet-Auftritt kostenlos bereitgestellten Leistungen und Informationen gelten, soweit diese nicht kostenpflichtig angebotenen Dienstleistungen betreffen, folgende Haftungsbestimmungen:

(1) Steubing übernimmt keine Haftung für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen.

(2) Schadenersatzansprüche sind ausgeschlossen, sofern kein grobes Verschulden oder Vorsatz von Steubing vorliegt. Insbesondere sind Ersatzansprüche gegen Steubing we-gen solcher Schäden ausgeschlossen, die aufgrund der Verwendung der Informationen oder durch fehlerhafte und unvollständige Informationen verursacht wurden. Soweit die Haftung von Steubing ausgeschlossen oder beschränkt ist, gilt dies auch für die persönliche Haftung seiner Angestellten, Arbeitnehmer, Mitarbeiter, Vertreter und Er-füllungsgehilfen.

§ 6 Sonstiges

(1) Diese Nutzungsbestimmungen unterliegen in sämtlichen Bestandteilen ausschließlich deutschem Recht.

(2) Sollten einzelne Bestimmungen dieser Nutzungsbedingungen rechtsunwirksam sein oder werden, so berührt dies nicht die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen.

Die Deutsche Real Estate Funds (DREF) begibt über die Tochtergesellschaft Deutscher Studenten Wohn Bond I S.A. eine Anleihe zur Finanzierung von Studentenwohnheimen. Die Anleihe mit einem Volumen von bis zu 80 Mio. Euro hat eine Laufzeit von fünf Jahren. Sie ist mit einem Kupon von 4,375% pro Jahr ausgestattet, erstrangig durch Grundschulden besichert und verfügt über ein BBB- Rating (mit Einschränkung) von Creditreform. Die IKB Deutsche Industriebank AG begleitet die Emission als Sole Bookrunner, Joint Lead Manager sind IKB und equinet Bank AG. Die BankM fungiert als Co-Lead Manager. Die Anleihe kann bis 02.04.2015 gezeichnet werden.

Der Emissionserlös wird ausschließlich für den Erwerb und die Renovierung von bis zu acht Studentenwohnheimen in fünf deutschen Universitätsstädten verwendet. Sechs Wohnheime wurden bereits erworben. Das Portfolio verteilt sich voraussichtlich auf Berlin, Bremen, Kassel, Kiel und Stuttgart.

Hohe Nachfrage nach Wohnheimplätzen
Den 2,7 Millionen Studenten stehen in Deutschland 314.000 Wohnheimplätze zur Verfügung. Die Wartelisten sind dementsprechend lang. Fast drei Viertel der Studenten klagen über Schwierigkeiten bei ihrer Wohnungssuche, ein Drittel spricht von „erheblichen Schwierigkeiten“. Zu diesem Ergebnis kommt eine Umfrage des Instituts für Demoskopie Allensbach von 2014. Das Deutsche Studentenwerk fordert deshalb 45.000 zusätzliche Wohnheimplätze bis 2017. Einschließlich der Nachfrage nach gehobenem, aber erschwinglichem Wohnbedarf geht die DREF sogar von einer Versorgungslücke von 100.000 Einheiten bis 2020 aus.

Firmenstruktur und Fees (Gebühren)
Die Emittentin ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Deutsche Real Estate Funds S.A. und ist Teil einer Gruppe, welche aus drei Unternehmen mit Sitz in Luxemburg besteht. Ihre Hauptaufgabe innerhalb der Gruppe ist der Erwerb, die Sanierung und gegebenenfalls das Halten eines Zielportfolios von bis zu acht Studentenwohnheimen, einschließlich eines Studentenwohnheimprojektes, das schlüsselfertig der Emittentin überlassen wird.

Die Anleihe wird mittels eines Investmentvehikels (Deutscher Studenten Wohn Bond I S.A.) begeben, das die Studentenwohnheime direkt oder über Zwischengesellschaften hält. Für diverse Dienstleistungen erhalten Unternehmen der DREF-Gruppe die folgenden Fees:

Tab. 1: Deutscher Studenten Wohn Bond I S.A. – Gebührenstruktur

Fee

Höhe

zahlbar

Commitment Fee

2.450.000 Euro

einmalig

Due Diligence Fee

2,0% vom Kaufpreis jedes Objektes

einmalig

Structuring Fee

2,4% vom Kaufpreis jedes Objektes

einmalig

Initial Security Trustee Fee

25.000 Euro

jährlich

Control of Funds Fee

0,075% des Fonds

jährlich, zahlbar sechs Monate im Voraus

Real Estate Agens Fees

1.409.585 Euro

einmalig

Investment Management Fees

0,35% der Akquisitionskosten inkl. Capex

jährlich, zahlbar drei Monate im Voraus

Asset Management Fees

0,5% der Akquisitionskosten inkl. Capex

jährlich, zahlbar drei Monate im Voraus

Property Management Fee

5% (plus USt.) der Mieteinnahmen

monatlich, nachträglich

Development Fee

12% der gesamten Capex

halbjährlich im Voraus

Construction Controlling Fees

150.000 Euro

jährlich, zahlbar quartalsweise im Voraus

Project Management Fees

6% der gesamten Capex

zahlbar halbjährlich im Voraus


Beim Ankauf der acht Objekte für 60,1 Mio. Euro fallen Erwerbsnebenkosten in Höhe von insgesamt rund 10,48 Mio. Euro an. Diese setzen sich wie folgt zusammen: Anwaltsgebühren: 480.000 Euro, Maklergebühren: 1.414.769 Euro, Notargebühren: 715.190 Euro, Grunderwerbsteuer: 2.779.000 Euro, Structure Fee: 1.442.400 Euro, Due Diligence Fee: 1.202.000 Euro, Kapitalkosten: 2.450.000 Euro. Der Wert der Objekte muss folglich um mindestens 17,4% steigen, damit allein die Erwerbsnebenkosten wieder reinkommen.

Die Emission basiert u.a. auf der Erwartung, dass der Wert der Objekte durch Modernisierungen auf 93,8 Mio. Euro gesteigert werden kann und dass eine erfolgreiche Refinanzierung der Anleihe über eine klassische Bankenfinanzierung erfolgt.

Stärken
– Studentenwohnheime sind eine gefragte Assetklasse mit attraktiven Renditen
– Anleihe ist besichert


Schwächen
– Fondsähnliche Struktur mit externem Management durch Unternehmen der DREF-Gruppe
– hohe Erwerbsnebenkosten
– insgesamt hohe Kosten
– niedrige Eigenkapitalquote
– Emittentin ist von einer erfolgreichen Refinanzierung der Anleihe abhängig

Fazit:
Plätze in Studentenwohnheimen erfreuen sich einer starken Nachfrage, Studentenwohnheime sind eine gefragte Assetklasse. Die Struktur der Anleihe (externes Management) erinnert jedoch eher an einen geschlossenen Fonds, der als Anleihe verpackt wurde. Die Fees sind insgesamt hoch, dies gilt insbesondere für die Erwerbsnebenkosten. So muss der Wert der Objekte um mindestens 17,4% steigen, damit allein die Erwerbsnebenkosten wieder reinkommen. Das Fazit kann daher nur lauten: Nicht zeichnen.

Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org
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Soeben erschienen: BOND YEARBOOK 2015
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Quelle: fixed-income.org – Die Plattform für Investoren und Emittenten am Anleihenmarkt.